Ammattilaisen tekemä kuntokartoitus vähentää talosta jälkikäteen paljastuvia ikäviä yllätyksiä.

Kuntotarkastaja Jussi Törmänen suosittelee kuntokartoituksen tekemistä aina omakotitaloa ostettaessa. Hän suosittelee sitä myös vapaa-ajan asuntoihin, sillä niidenkin hinnat liikkuvat jopa sadoissatuhansissa euroissa. Mökkien kohdalla lisäriskin muodostaa myös se, jos rakennus on osan vuodesta pienellä lämmöllä tai kokonaan ilman lämmitystä. Kuntokartoitus on hyvä tehdä myös yli kymmenen vuotta vanhojen rivitaloyhtiöiden asuntoihin. Kosteusvaurioita voi olla asunnossa kuin asunnossa, joten kartoitusta voi suositella myös muissa kohteissa.

Tarkastuksissa katsotaan pitkälti samoja asioita, oli kyseessä millainen rakennus tahansa. Rivitaloissa kiinnitetään huomiota mm. tuulettuvaan alapohjaan, sillä ryömintätilassa kulkee usein putkistoja, joiden läpiviennit voivat olla tiivistämättä. Kerrostaloissa tarkastus rajoittuu kohdeasuntoon, mutta taloyhtiön luvalla voidaan tutkia myös esimerkiksi ullakkotiloja sekä kellarit. Asunto-osakeyhtiöissä kannattaa tutustua myös isännöintitodistukseen, toiminta-, korjaus- ja kustannussuunnitelmiin sekä yhtiön tilinpäätöksiin, koska niiden pohjalta selviää, mitä asunto todella tulee maksamaan vuosien kuluessa.

Kartoitus perustuksista piipunnokkaan

Kun taloa menee katsomaan, kannattaa ensimmäisenä kiinnittää huomiota rakennuspaikkaan, eikä vain maisemaan ja taloon itseensä.

–Taloja rakennetaan kosteusvaurioiden mahdollisuuden kannalta sekä erittäin hyville että erittäin huonoille paikoille. Onko talo kukkulalla, rinteessä tai laakson pohjalla? Miten vesi ohjautuu maan pinnalla ja alla? Edellisellä omistajalla voi olla kokemusperäistä tietoa näistä asioista, Törmänen sanoo.

Seuraavaksi huomio kannattaa suunnata salaojitukseen ja talon perustuksiin.

–Rakennustapaan on hyvä perehtyä, sillä eri vuosikymmenillä on rakennettu eri menetelmillä ja havaittu riskirakenteet vasta jälkikäteen. Esimerkiksi 70-luvulla tehtiin piilosokkeleita. Silloin pyrittiin rakentamaan matalampia taloja ja lattia tehtiin maanpinnan tasolle tai jopa alemmas. Seinäeristeet vietiin sokkelin sisälle maanpinnan alapuolelle, joten jos perustukset kastuivat, kastui myös seinien eristeet. Korjaustyötkin ovat hankalia, kun kyseessä on rakennuksen perustus. Piilosokkeli sopii kuivalle kukkulalle, mutta ei aina rinteeseen tai painanteeseen, Törmänen avaa.

Yksi riskikohde voi olla myös rossipohja.

–Rakennuksen alapohjan täytyy tuulettua hyvin. Jos ryömintätilan tuuletusaukot on suljettu, rakennus pilaantuu alakautta, Törmänen toteaa.

Vesien ohjaukseen tulee kiinnittää erityisesti huomiota.

–Onko katolta valuvat vedet johdettu pois perustuksen läheltä? Onko salaojitusjärjestelmä rakennettu ja tutkittu, että se toimii, eikä ole tukkeutunut? Onko siinä tarkastuskaivot?

Kun siirrytään tutkimaan asunnon sisätiloja, löytyy lisää mahdollisia riskirakenteita. Törmänen nostaa esille höyrysulut.

–Osa niistä on kestänyt hyvin, mutta osa haurastunut ajan kanssa, jolloin ne eivät toimi. Tiivistyksissä voi olla ongelmia putkien läpivientien kohdalla.

Ongelmia voivat tuottaa myös aluskatteettomat vesikatot.

–Katon iällä on vaikutuksensa. Ullakolta on usein helppo havaita, toimiiko vesikatto vai näkyykö vuotoja, Törmänen toteaa.

Oman haasteensa tuo myös se, jos kyseessä on vanha talo, johon on tehty vuosikymmenten varrella paljon remontteja. Taloista voi löytyä myös ”tee se itse -asentajien” ratkaisuja, jotka eivät toimikaan muiden rakenteisen kanssa niin kuin pitäisi. Eri materiaalit voivat reagoida keskenään epäedullisella tavalla.

Kosteusvaurio voi myös olla saanut alkunsa jo talon rakentamisen aikaan.

–Huolimatonta rakentamista on ollut enemmän 90-luvulta lähtien, kun kiihkeä urakointi alkoi. Ikävä kyllä edelleen näkee talojen rakennusvaiheen puurunkoja sateessa. Esimerkiksi sitä ei huomioida, että jos kipsilevy ja eristeet asennetaan kosteaa puuta vasten, alkaa sopivissa olosuhteissa mikrobikasvu. Pientalotyömailla ei myöskään yleensä mitata, onko betonilaatta kuivunut riittävästi ennen pinnoitustöitä, Törmänen harmittelee.

Hän muistuttaa, että vanhakin kosteusvaurio voi aiheuttaa ongelmia, vaikka kosteutta ei enää olisi havaittavissa, sillä eri mikrobien haittavaikutukset vaihtelevat.

Ilmanvaihdolla on suuri rooli sisäilman laadulle

Törmänen muistuttaa, että aina huono sisäilma ei johdu homeongelmasta, vaan kyse voi olla myös toimimattomasta ilmanvaihdosta. Jos talossa on painovoimainen ilmanvaihto, tulee olla kunnon korvausilma-aukot, jotta puhdasta korvausilma tulee riittävästi, eikä rakenteiden läpi esimerkiksi ryömintätilasta tai ullakolta. Rakenteiden läpi tulleessa ilmassa voi olla mm. terveydelle haitallista mineraalivillapölyä sekä mikrobeja. Myös tulisijan käyttö vaatii paljon korvausilmaa.

Koneellisessa ilmanvaihdossa tulee muistaa mm. suodattimien vaihto pari kertaa vuodessa sekä putkistojen puhdistus noin viiden vuoden välein. Moni sisäilmaongelma johtuu rakenteiden läpi tulevista epäpuhtauksista. Myös lattiakaivojen likaisuus ja viemärin ilmavuodot huonontavat sisäilman laatua.

Koneellisessa ilmanvaihdossa tulee muistaa mm. suodattimien vaihto pari kertaa vuodessa sekä putkistojen puhdistus noin viiden vuoden välein. Moni sisäilmaongelma johtuu rakenteiden läpi tulevista epäpuhtauksista. Myös lattiakaivojen likaisuus ja viemärin ilmavuodot huonontavat sisäilman laatua.

Aiemmin koneellinen ilmanvaihto asennettiin alipaineiseksi, mikä havaittiin lopulta ongelmalliseksi. Vuonna 2018 tuli voimaan uusi rakentamismääräys, joka määrää, että koneellinen ilmanvaihto tulee asentaa tasapainoiseksi.

Kosteusvaurion voi aiheuttaa itse nopeastikin

Vaikka asunto olisi ostettaessa kunnossa, kosteusvaurion ja homeongelman voi saada aikaan nopeasti itsekin. Jos esimerkiksi kylpyhuoneessa on vaillinainen kosteuseristys, se on voinut kestää kahden ihmisen satunnaiset suihkuttelut etenkin, jos he ovat tottuneet kuivaamaan seinät ja lattian suihkun jälkeen. Jos taloon sitten muuttaa iso perhe, suihkussa käydään usein, eikä kuivaamisesta huolehdita, rakenteet eivät ehdi kuivua välillä ja kosteus etenee niissä vähitellen syvemmälle. Ongelmia seuraa myös ilmanvaihdon sulkemisesta. Ulkona taas ongelmia voi syntyä, jos lumet putoavat katolta suoraan talon perustuksen viereen ja jäävät siihen sulamaan.

–Katolla pitäisi olla lumiesteet, jotta lumi sulaisi siellä ja valuisi vetenä rännejä pitkin hulevesijärjestelmään. Toinen vaihtoehto on siirtää lumet pois rakennuksen seinustalta. Muuten perustuksen juureen valuu tuhansia litroja vettä, Törmänen sanoo.

Törmänen muistuttaa, että omakotitalon ostoa harkitessa tulee ottaa muutenkin huomioon sen tarvitsema jatkuva huolenpito. Omakotitalon vaatimia säännöllisiä huoltotoimia ovat mm. vesikaton kunnon tarkastaminen vuosittain vuotojen tai kondenssikosteuden varalta, salaojakaivojen tarkastaminen vuosittain, etteivät talon perustukset kastu, sekä vesirännien ja rännikaivojen puhdistus useammankin kerran vuodessa, jotta ne eivät tukkeudu, vaan kuljettavat veden pois talon läheltä. Myös rakennuksen ulkovaipan säännöllinen harjapesu jatkaa rakenteiden käyttöikää.

Huomio myös paloturvallisuuteen

Kosteusvauriot eivät ole ainoa asia, johon kuntotarkastuksissa tulisi kiinnittää huomiota, sillä myös paloturvallisuus on tärkeää.

–Välipohjan eristys piipun kohdalta tulee tarkistaa, jos siihen vain pääsee käsiksi. Läpiviennissä tulisi olla piipunkohdalla 100 mm kovapalovillaa vähintään lämpöeristeen korkeuden verran, Törmänen sanoo.

Rivitalojen kohdalla taas huomio kohdistuu ullakkoon, missä jokaisen asunnon välissä tulisi olla palokatkot. Jos niissä on luukut, ne tulee pitää kiinni, jotta tuli ei pääse leviämään vauhdilla koko ullakkotilaan.

Perusteellinen ja ammattimainen tarkastus kannattaa

Joku ostajaehdokas voi tietää rakennuksista itsekin, mutta silti kannattaa turvautua luotettavaan ammattilaiseen, jotta tutkimus on perusteellinen. Tarvittaessa avataan rakenteitakin, jos herää epäilys, että jotain kohtaa olisi syytä tutkia perusteellisemmin. Esimerkiksi kosteutta voidaan mitata rakenteen pinnalta, mutta tarvittaessa myös sisältä. Törmänen tutkii rakennuksesta aina yli 60 eri asiakohtaa ja antaa myös suosituksia toimenpiteistä sekä ohjeita, joiden avulla rakennuksen kunto säilyy jatkossakin.

–Rakennus käydään perustuksista ja vedenohjauksesta lähtien läpi aina piipunnokkaan saakka. Kuntotarkastuksen lähtökohtana on, että kaupanteko olisi turvallista, eikä myyjän ja ostajan tarvitsisi setviä asioita myöhemmin oikeudessa, Törmänen tiivistää.

Hän toteaa, että kuntotarkastajienkin työnjäljessä on silti valitettavia eroja. Pahimmillaan hän on nähnyt parin sivun pituisia tarkastusraportteja, vaikka kunnollisesta kartoituksesta syntyy useimmiten kymmeniä sivuja raporttia. Törmänen toteaakin, ettei parin sivun raportti paljon kerro. Voi myös käydä niin, että tarkastaja ei ole pystynyt menemään rakennuksen alle tai ullakolle, jolloin hän vain kuittaa raporttiin, ettei kyseisiä kohtia voitu tutkia. Törmänen vinkkaa, että tarkastajiin voi tutustua etukäteen verkossa ja pyytää heiltä esimerkiksi malliraportin. Asiakkaan halutessa hän itse lähettää nähtäväksi lomakkeen, josta löytyvät kaikki tarkastuksessa läpikäytävät yli 60 kohtaa.

Useimmiten talon myyjä ja ostaja tilaavat kuntokartoituksen yhdessä. Toiseksi yleisin vaihtoehto on, että myyjä tilaa kartoituksen jo silloin, kun hän on vasta laittamassa taloa myyntiin. Tuolloin hänkin saa rakennuksen kunnosta paremman käsityksen, mikä auttaa realistisen hintapyynnön valitsemisessa. Kolmas vaihtoehto on, että myyjä tai ostaja teettää kartoituksen yksin ennen kaupantekoa.

Kuka on vastuussa?

Kuka sitten on vastuussa, jos talosta paljastuu esimerkiksi homevaurio kaupan teon jälkeen? Tilanteet ovat usein mutkikkaita ja Törmänen suosittelee niiden hoitamista sopimalla oikeuteen menemisen sijaan, sillä oikeudenkäyntikulut kohoavat helposti kymmeniintuhansiin euroihin.

–Myyjän tulisi kertoa kaikki talosta tietämänsä. Hänellä on tiedonantovelvoite. Siihen ei välttämättä voi vedota, ettei tiedä asioista itsekään, koska on asunut talossa vasta vähän aikaan. Oikeus sitten ratkoo, olisiko myyjän vai ostajan pitänyt selvittää asiat. Myyjän tulee kertoa taloon tehdyistä remonteista ja korjaustoimista. Rakennuslupa-asiakirjojen tulee olla ajan tasalla. Jos ne eivät esimerkiksi remontin jälkeen ole kunnossa, siitä tulee kertoa. Myös vaurioepäilyistä, talon historiaan liittyvistä asioista ja kokemuksen kautta huomatuista seikoista, tulee kertoa. Myyjä voi tietää esimerkiksi, että jokin talon nurkka huurtuu pakkasella. Se kertoo lämpö- ja ilmavuodoista, jotka ovat kosteusvaurioriski, Törmänen avaa.

Ostajan vastuulla taas on noudattaa kuntotarkastusraportissa suositeltuja toimenpiteitä. Jos niitä ei ole tehty, vastuu siirtyy niiltä osin ostajalle. Tarkastajan vastuulla taas on tehdä tarkastus huolellisesti ja raportoida kaikista havainnoistaan. Piileviä ongelmia voi hyvästäkin tarkastuksesta huolimatta paljastua rakenteiden sisältä. Useimmiten ne ovat myyjän vastuulla viisi vuotta talon myynnistä eteenpäin.

Kokemuksen kautta kuntotarkastajaksi

Törmäsellä itsellään on pitkä kokemus rakennusalalta.

–Kuntotarkastuksia olen tehnyt pääsääntöisesti vuodesta 2014. Nyt olen tarkastanut noin 350 kohdetta. Sitä ennen tein suunnitelmia remontteja varten sekä korjaus- ja restaurointitöitä. Pidin eräässä restauroimassani kohteessa tilausravintolaakin, hän kertoo.

Kuntotarkastuksiin hän päätti keskittyä, kun vastaan oli tullut riittävästi rakennuksia, joissa oli rakenteellisia tai käyttövirheitä ja niiden korjaamisesta oli ehtinyt kertyä kokemusta noin 20 vuoden ajalta. Lisäkoulutuksia hänellä on rakennuttamisesta, kosteusmittauksista ja kuntokartoituksesta.

–Rakentamisen laatu ja se, missä kunnossa rakennuksia myydään ja ostetaan, kiinnostivat minua. Koin, että minulla on kokemusta ja annettavaa alalle. Ihmisten pitäisi saada tietää enemmän rakennuksista kauppaa tehdessä.

Hän sanoo, että kuntotarkastajalta vaaditaan myös hyvää kuntoa.

–Hiihto, pyöräily ja marjastusretkeily pitävät työkunnon hyvänä.

SMS